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2019-11-22 16:00

  • 海航彻底清空了所有英国地产项目。

    傅士鹏 香港财团又出手了。

    英伦投资客(2019年11月21日)获悉,香港新鸿基公司(Sun Hung Kai & Co)联手澳洲投行麦格理集团(Macquarie Group),斥资1亿英镑(约10.1亿港币,9.1亿人民币),买下了中国海航集团持有的伦敦金丝雀码头写字楼——哥伦布广场17号(17 Columbus Courtyard)。

    该楼目前被整租给瑞士瑞信银行(Credit Suisse),又被称作瑞信大楼。

    根据最新消息,新鸿基公司对瑞信大楼的报价已经被海航接受(under offer)。

    在此之前,海航已经将于2015年8月31日买入的伦敦路透总部大楼(30 South Colonnade)出售给了另一家中资。

    经过这两笔交易,海航彻底清空了所有英国地产项目。

    海航打折甩卖,新鸿基抄底接盘

    再说回刚刚发生的这笔交易。

    三年之前(2016年4月20日),海航斥资1.31亿英镑(按照当时1:9.3汇率计算约为12.183亿人民币)收购了哥伦布广场17号大楼。

    三年过后,哥伦布广场17号大楼如今的成交价仅为1亿英镑,远低于之前的收购价,这到底是什么原因呢?

    1、租客退租

    原来,在海航买下所谓的瑞信大楼后,租客瑞士信贷就在2018年1月5日宣布,将于2020年初搬离海航买下的这栋楼。

    虽然和业主的租约签到了2024年,但瑞信提出了解约申请,如果被否决,瑞信就会将大楼转租出去直到2024年租约到期。

    此举意味着大楼业主需要迅速为该楼找到新租客,否则就面临空置风险,损失未来的稳定租金。

    简单来说,租客的突然退租,影响到了该楼的估值。

    2、海航流动性危机

    海航此前的债务危机,大家应该都知道了。

    为避免流动性危机,海航不得不通过出售海外资产,来偿还债务。

    据《金融时报》报道,2019年4月17日,海航在香港的子公司CWT International的一笔14亿港元债务发生违约,导致其抵押资产面临被债权人接管的风险。

    这笔债务的抵押资产,就包括这栋位于伦敦金丝雀码头的哥伦布广场17号大楼。

    发生债务违约后,该楼自4月份起就由香港会计公司KLC接管,并由Begbies Traynor协助清算程序。

    不过,由于海航随后完成了一笔再融资,将债务从1.38亿英镑增加到了1.61亿英镑,并将贷款期限延长到了2020年8月5日。

    因此在今年8月份的时候,海航又重新拿回了哥伦布广场17号大楼的控制权。

    然后,海航马上就开始迫切地寻找买家接盘,一直到香港新鸿基公司适时出现,以抄底价拿下了这栋大楼。

    新鸿基公司出手英国,意欲何为?

    来自香港的新鸿基公司抄底买下海航伦敦项目后,还准备在欧洲成立一个房地产债权投平台,专注投资欧洲的商业地产、开发项目。

    对于这个新业务,新鸿基公司发言人表示:

    “我们认为,房地产债权投资很有吸引力,相对股权投资,其估值更合理,风险更低、投资回报结构更好。”

    “房地产是我们公司的核心业务,我们看到了房地产债权投资市场的巨大机遇。”

    “我们将继续在大中华区和欧洲的房地产市场寻找机会。”

    新鸿基公司在今年6月份发布的2019上半年财报中,还透露曾在伦敦收购了一个酒店。

    新鸿基公司和新鸿基地产,是什么关系?

    不知道大家有没有注意到,这次出手英国,收购海航伦敦项目的是新鸿基公司(Sun Hung Kai & Co),并非大名鼎鼎的香港地产之王——新鸿基地产(Sun Hung Kai Properties)。

    值得一提的是,这两家公司虽然同用一个logo,但代表是截然不同的两大家族。

    众所周知,新鸿基这个名字来自于三位创始人冯景禧、郭得胜、李兆基从其公司各取一个字得来。

    “新”字取于冯景禧的家族生意“新禧公司”、“鸿”字代表郭得胜经营YKK拉链等业务的“鸿昌行”,而“基”字则取自李兆基之名。

    新鸿基三剑侠

    1969年,三位创始人开始各自发展所长、并于后期分家。

    冯景禧成立了“新鸿基证券”及“新鸿基财务”,也就是后来的新鸿基公司,该公司曾一度占了香港股票市场总成交量的两成。

    而郭得胜和李兆基则专注地产,着重发展新鸿基地产。

    1985年8月,冯景禧中风去世,终年63岁。

    冯景禧去世后,长子冯永发无心发展金融事业转战加拿大,次子冯永祥继续父亲业务数年后,于1996年把新鸿基公司出售给了联合集团的李明治家族,自此结束了冯景禧一手创办的金融王国。

    新鸿基公司持股关系,由李氏家族控制

    对比之下,新鸿基地产经过多年的分分合合,目前仍由郭氏家族牢牢控制,郭氏家族也是香港四大家族之一。

    简单来说,新鸿基公司背后是李明治家族李氏家族,专注金融和投资(也涉及一些地产),新鸿基地产背后是郭得胜郭氏家族,只专注地产。

    两家公司没有任何从属关系,更无股权关联。

    无独有偶,新鸿基地产也在伦敦买了不少资产

    搞清两家公司的关系后,我们再看一下名气更大的新鸿基地产。

    巧合的是,新鸿基地产近年来同样在伦敦买了不少资产,最近一笔也买在金丝雀码头金融城。

    2018年9月28日,新鸿基地产联手爱尔兰开发商Ballymore,买进伦敦金丝雀码头超高层住宅开发项目Millharbour Quarter,项目价值10亿英镑(约102亿港币,90亿人民币)。

    当时,新鸿基地产从伦敦本地开发商Galliard手中买下两块相连的带规划的土地。

    根据英国土地注册局的资料显示,新鸿基郭氏的买地价格为5080万英镑,未来还要投入近10亿英镑,开发6栋44层高的住宅高楼,一共供应1513套公寓。

    从地图上看,这次新鸿基公司从海航手中接盘的哥伦布广场17号大楼,和新鸿基地产去年买的地块Millharbour Quarter非常近。

    除此之外,新鸿基地产的郭氏家族还持有价值10亿英镑的西伦敦Lillie Square项目第一期、价值5亿英镑的东伦敦Goodluck Hope等开发项目的股份。

    Goodluck Hope曾是废弃工业用地

    香港家族都跑英国来了

    从上述几笔交易可以看出,香港家族最近加强了海外投资,特别是对于英国伦敦。

    今年以来,已经有多个香港家族在英投入巨资:

    李锦记李氏家族

    2019年3月7日,李锦记健康产品集团斥资4550万英镑(约合4.01亿人民币,4.70亿港币),从英国开发商Thackeray Estate手中买下了位于伦敦金融城的三栋大楼。

    这三栋大楼就在李锦记之前110亿买的对讲机大楼的正后方。

    三栋大楼目前都已经完全租出,共租给13个办公单位和7个零售租户,包括证券公司ETF、财富管理公司Prospect、餐厅Blacklock以及咖啡连锁店Black Sheep。

    商铺之王黎永滔

    2019年3月11日,“香港商铺之王”黎永滔斥资1225万英镑(约1.27亿港元,1.09亿人民币),收购了位于伦敦梅菲尔 ( Mayfair ) 商铺和住宅大楼——46-58 Maddox Street。

    该楼共有18间公寓,底层和地下室是6间商铺。

    加上这笔,黎永滔已经在伦敦完成帽子戏法。

    2018年9月20日,黎永滔以4900万英镑收购位于伦敦Soho的商铺151 Wardour Street。

    2018年12月21日,黎永滔斥资1.52亿英镑,收购了位于邦德街的商铺——老邦德街2-5号(2-5 Old Bond Street),收租英国奢侈品牌亚历山大·麦昆(Alexander McQueen)和意大利鞋履和包包品牌托德斯(Tod's)。

    香港观塘区议会主席陈振彬

    2019年3月30日,香港陈振彬家族斥资9000万英镑(约9.2亿港币,8亿人民币),收购了位于伦敦金融城的地标级写字楼Monument Place,陈振彬目前还担任香港观塘区议会主席。

    卖家欧洲核子研究中心(CERN)去年将该楼放上市场时,曾为其标价9700万英镑,但陈振彬最终砍价700万英镑(约7154万港币,6100万人民币),只付出9000万英镑就拿下了这栋地标大楼。

    值得一提的是,欧洲核子研究中心于2015年3月买楼时还花了9300万英镑,陈振彬付出的价格比4年前还低。

    鹰君罗氏家族

    2019年4月13日,罗旭瑞旗下富豪酒店集团(Regal Hotels)斥资2250万英镑(约2.31亿港币,1.98亿人民币),收购了位于伦敦市中心黄金地段的写字楼Waterman House。

    收购完成后,罗旭瑞计划翻新大楼,并将其改造为地标级酒店。

    因为“争产风波”,在家中排行第二的罗旭瑞和持有朗廷酒店的三弟非常不和,所以这次没有使用家族中朗廷酒店品牌,而是使用自己的富豪酒店(Regal Hotel)品牌进军英国,打开伦敦市场。

    罗旭瑞买下的大楼位于伦敦西敏寺区的Kingsway街道,对面就是伦敦政经学院(LSE),走几步就能到达科芬特园(Covent Garden)和泰晤士河。

    张氏家族

    2019年5月25日,香港张氏家族控股(Cheung & Sons )斥资3000万英镑(约3亿港币,2.6亿人民币),收购了位于伦敦金融城的写字楼28-30 Cornhill。

    28-30 Cornhill大楼面积为30,816平方英尺(约2862平方米),按照收购价来算,单价合人民币差不多是9万一平米。

    大楼于2012年完成翻新,目前被出租给7个不同的公司,年租金收益率约为4.1%。

    28-30 Cornhill大楼位于寸土寸金的金融城,属于永久产权的二级保护建筑,对面就是英国皇家交易所(Royal Exchange)。

    永泰郑翼雄家族

    2019年7月5日,前身为永泰制衣厂的香港永泰控股(Wing Tai)联手一位香港私人投资者,斥资2.25亿英镑(约合22.22亿港币,20亿人民币),收购了伦敦金融城地标写字楼8 Salisbury Square,该楼为KPMG前英国总部大楼。

    8 Salisbury Square大楼位于伦敦老金融城,紧邻Blackfriars和CIty Thameslink站,大楼总面积约为15.5万平方英尺(1.43万平方米),按照收购价算单价约为每平米14万人民币。

    香港永泰控股背后是郑翼雄家族。

    李嘉诚李氏家族

    2019年8月20日,香港首富李嘉诚家族旗下长江实业已达成交易,将斥资46亿英镑(约430亿港币,393亿人民币),全资收购英国最大酒吧集团和酿酒厂Greene King(格林王)。

    根据公告,长实将支付27亿英镑现金,并承担格林王19亿英镑的债务。

    格林王创办于1799年,总部位于英国萨福克郡的贝里圣埃德蒙兹(Bury St Edmunds),现在是英国第一大酒吧运营商和酿酒商,在英国拥有超过3000家酒吧、餐厅和酒店。

    神秘香港富豪

    2019年9月19日,据英国媒体报道,一位没有透露姓名的神秘香港富豪仅考虑了72小时,就决定以1075万英镑(约1.05亿港币,9568万人民币)的价格,买下一套位于伦敦科林西亚酒店(Corinthia Hotel)五楼,面积3,703平方英尺(344平方米)的顶层公寓。

    这是过去五年来伦敦白厅区域成交金额最大的一笔住宅交易。

    科伦西亚酒店是伦敦新晋的超级豪华酒店,离伦敦官方中心查令十字仅100米,一开业就成了好莱坞巨星、美国总统特朗普儿女下榻伦敦的首选。

    李兆基家族成员郑启文

    2019年10月31日,香港四大家族之一、李兆基家族成员郑启文斥资4000万英镑(约合4.06亿港币,3.63亿人民币),买下了位于伦敦金融城的前警察局大楼37 Wood Street,并计划将其改建为酒店。

    郑启文买下的大楼位于寸土寸金的伦敦金融城,属于英国二级保护建筑。

    郑启文是李兆基二女儿李佩玲的丈夫,这次使用旗下的香港华大酒店投资有限公司(Magnificent Hotel)进行投资。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,钱柜官网登录专栏作者

    撰文:傅士鹏    

    审校:劳蓉蓉



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